第1篇 項目管理處維修回訪制度
項目管理處維修、回訪制度
為了完美地服務業主、住戶,保持樓宇良好如新,特制定以下維修、回訪制度:
一、對危及住戶生命、財產安全的,如出現天花掉批檔層,墻裂縫嚴重,燈罩松動,廚柜松動、傾斜,電器外殼帶電等問題,馬上給予處理解決。處理后,一周內回訪一次;并視情節輕重必要時采取不斷跟蹤回訪。
二、對影響業主的正常生活、正常辦公的供水、供電問題,如業主房內無水、無電,在接到通知后,馬上給予處理解決。
三、房內墻角、天花出現滲水現象,在接到通知后,馬上到現場查明原因,在兩日內給予判斷、處理、解決,維修后第二天回訪一次,如是雨水造成的,在下雨后馬上進行回訪一次。
四、業主的局部照明出現問題,如日光燈、燈泡不亮時,當日內予以解決。
五、局部供水系統問題,如衛生間水小,洗臉盆水小,當天內予以解決。
六、業主的電視收視效果差時,應馬上與有關單位聯系,兩日內予以解決,次日回訪。
七、業主房內墻出現裂縫,但無危及生命或影響正常生活,可與有關單位聯系,三日內予以解決,五日內回訪一次,一個月內回訪第二次。
八、安裝門鎖、水龍頭,當日安裝好或與業主協商安裝時間。
九、洗菜盆、洗臉盆、座廁或其它管道堵塞或漏水的,當日予以解決,次日回訪。
十、電視機、錄像機、電冰箱、電烤箱等家電出現問題的,當天予以檢查,如屬簡單維修的,如插頭斷了或接觸不良需修理的,在維修后的第二天回訪一次。
十一、如屬需專業維修店才能維修的家用電器,應及時說明情況,把專業門店推薦給客戶。
維修回訪原則是:小事、急事當時或當天解決,若同時有若干急事,應如實向客戶通報,協商檢查解決時間。一般事情,當天有回音,三天內解決;重大事情三天有回音,七至十五天內解決。對維修后,當時看不出維修效果的,或可能再出現問題的,應進行多次問訪;對維修效果很明顯或屬正常低值易耗的可進行一次性回訪。
第2篇 物業項目維修管理制度
物業項目維修管理制度
(三)
一、目的規范工程維修人員維修工作。
二、適用范圍適用于嘉園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責
1、工程部維修人員嚴格執行維修管理制度。
2、工程部主管負責監督、檢查。
四、工作流程
1、維修工接到業主維修及服務的需求后,必須在10分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。
2、維修工到現場后,要做到:2.1自覺維護公司及業主的權益,不做損害公司名譽的事情;2.2不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程維修部匯報并請求支援解決。
2. 3維修工進入現場維修時,應主動征詢業主意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動,應征詢業主的同意方可進行。
2. 4維修工進入現場維修時,應進行仔細檢測,判斷出發生故障的原因。
嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。
2. 5維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布廢報紙等)。
盡量使噪音降到最低限度。
2. 6維修工作完成后,維修工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊上。
用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。
恢復各物品的原來狀態(位置)。
2. 7全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業主看,試驗次數不少于3次;
同時要給業主講解應注意的事項,如果業主有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至業主滿意為止。
2. 8確認一切正常后,維修工應禮貌地請業主在《維修通知單》上簽名確認。
如果業主對此次維修收費(如屬有償服務項目)有異議,維修工應根據有關的收費標準向業主作出詳盡的解釋,消除業主不必要的疑慮。
2. 9維修工離開業主單位現場時,應禮貌地謝謝業主支持、配合與諒解。
2. 10維修工回到工程維修部及時做好維修記錄2.11客服中心三日內進行回訪。
第3篇 項目物業維修部主管崗位職責制度
項目物業維修部主管崗位職責
1 負責物業維修部的全面工作,并對經理助理和經理負責;
2 遵守行業和公司的各項規程,對轄區房屋建筑、設備設施以及相關場地的維修保養和業主裝修進行管理和服務。
3 負責落實各項規章制度、操作規程等規定,督導下屬員工嚴格執行,并對本部門員工進行培訓、考核。
4 結合國家物業管理有關規定及行業要求,制定各項年度、季度、月度、周的維修保養計劃,并組織有效實施;
5 執行巡檢制度,組織設備、設施等檢修工作。熟練掌握突發事件應急預案,并做好各項記錄,確保設備設施正常運行。
8 負責員工專業技能培訓,提倡'一專多能',全面提高綜合素質。
9 與開發建設單位保持聯系,協調處理工程質量缺陷保修事宜。負責物管項目早期介入、接管驗收等相關工作。處理轄區物業維修投訴的解釋和處理工作。
10 負責與開發建設單位進行工程資料移交,以及相關資料的收集、使用、歸檔、保存工作。
11 負責部門所購用品、工具、材料的申請、審查、上報;
12 負責對業主房屋裝飾裝修的管理和監督、檢察、指導和驗收工作,處理違章裝修、違章建筑等違約事項。
13 負責物業維修部安全生產工作,進行安全作業的指導、檢查,以及員工安全意識的教育。
14 合理安排值班,及時解決業主報修相關問題,與業主保持良好關系,反饋業主對物業服務的意見和建議。
15 配合秩序維護部定期對消防設施進行檢查、維修,確保消防系統隨時正常啟用。
16 完成經理助理和經理交辦的其它工作任務。
第4篇 物業項目維修管理制度3
物業項目維修管理制度(三)
一、目的
規范工程維修人員維修工作。
二、適用范圍
適用于**嘉園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責
1、工程部維修人員嚴格執行維修管理制度。
2、工程部主管負責監督、檢查。
四、工作流程
1、維修工接到業主維修及服務的需求后,必須在10分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。
2、維修工到現場后,要做到:
2.1自覺維護公司及業主的權益,不做損害公司名譽的事情;
2.2不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程維修部匯報并請求支援解決。
2.3維修工進入現場維修時,應主動征詢業主意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動,應征詢業主的同意方可進行。
2.4維修工進入現場維修時,應進行仔細檢測,判斷出發生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。
2.5維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度。
2.6維修工作完成后,維修工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的原來狀態(位置)。
2.7全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業主看,試驗次數不少于3次;同時要給業主講解應注意的事項,如果業主有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至業主滿意為止。
2.8確認一切正常后,維修工應禮貌地請業主在《維修通知單》上簽名確認。如果業主對此次維修收費(如屬有償服務項目)有異議,維修工應根據有關的收費標準向業主作出詳盡的解釋,消除業主不必要的疑慮。
2.9維修工離開業主單位現場時,應禮貌地謝謝業主支持、配合與諒解。
2.10維修工回到工程維修部及時做好維修記錄
2.11客服中心三日內進行回訪。
第5篇 物業項目綜合維修工崗位職責制度
物業項目綜合維修工崗位職責
1 服從班長和主管的工作安排,遵守公司各項規章制度。
2 全面負責管理區域內土建項目的維修養護等各項維修任務。
3 做好日常的巡查、維護、記錄等工作,發現問題主動及時處理,做到維修質量上乘,工完場地清。
4 修舊利廢,勵行節約,做到維修不浪費材料,降低維修成本。
5 提倡'一專多能'、團結互助,熱情為業主提供優質服務,做到隨叫隨到,隨報隨修,為業主排憂解難。
6 完成上級領導交辦的其它工作任務。
第6篇 項目設備維修制度2
項目設備維修制度(二)
1.預防性維護保養
1.1所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程,進行定期檢修及保養,并制訂相應年度、季度、月度保養計劃及保養項目。
1.2相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目,以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機會。
1.3保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由工程部建立設備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。
1.4各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由主管負責,并提交工程部經理審閱;保養檢修及更換零配件之記錄由領班負責,并提交主管審閱。
1.5進行正常系統維修保養及檢修時,如對客戶使用產生影響,必須提前三天通知管理處客戶服務部,由客戶服務部發出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準備。
2.緊急維修
2.1必須進行緊急維修時,須立即通知經理,安排有關人員立即赴現場檢查情況,并按實際情況進行處理。
2.2如因緊急維修,必須對客戶使用產生影響時,須立即通知管理處客戶服務部,并由客戶服務部向受影響之客戶發出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。
2.3如發生故障之設備在保修期內,應做出適當之應急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關供應商之保修負責人。
2.4緊急維修結束后,須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、事故發生時間、恢復正常時間等向主管報告,并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案,備查。
3.設備的更新及系統改造
3.1出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。
3.2設備更新及改造建議,必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告,并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性。
3.3由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。
設備正常維修程序
主管制訂保養計劃、
檢修項目及相應表格
經理審批
提前通知
客戶服務部
安排執行時間
確定客戶影響
確定時間
影響客戶
領班安排工作
并填寫相關記錄
主管檢查
維修完畢,恢復運行
相關記錄交工程助理
經理審閱
設備緊急搶修程序
經理
通知
安排人員現場檢查
根據現場情況安排
搶修工作
核實因緊急搶修所需關閉之系統或設備及其影響范圍,確定搶修完成時間
通知
搶修完成,
系統恢復運行
客服部
通知
電話或書面
客服部向受影
響客戶發出
緊急通告
客服部發出系統
恢復運行通告
第7篇 物業項目維修崗位設置原則制度
物業項目維修崗位設置原則
根據每個具體物業的情況不同,進行高效合理分配人員,綜合考慮維修班工作內容,制訂以下規則:
一、定人原則
1、綜合考慮建筑物的類別:居民住宅小區、寫字樓、商場
2、考慮各不同物業類別的建筑面積
3、考慮重大設備的數量
4、考慮物業的規模系數
5、考慮物業的的新舊系數
計算結果小數位采取“四舍五入”制得出最終維修班定人數。
二、定崗原則
1、根據物業的大小,總建筑面積小于10萬平方米的物業,只設維修班長;總建筑面積超過10萬平方米的物業,可以向公司申報申請增設維修主管。
2、維修班固定班長1名,設備值班人員2名,均應持有電工證;其他人員優先考慮弱電工1-2名,管工1名,如果仍有人數剩余,可考慮設1名泥工,其它人員均為電工。
3、如果物業內有空調,單獨設2名空調工。
4、本崗位設置中不包含電梯工。
5、接管新樓盤、物業第一年可以按實際情況增多一至兩名員工。
第8篇 物業項目管理處維修值班制度
物業項目管理處維修值班制度一目的為了保證各管理處設施設備安全運行,解決業主報修,特制訂本制度。
二適用范圍公司各管理處三管理要點和內容3.1值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能,有處理突發故障的能力并持有效上崗證書。
3. 2 值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交代離崗時間及去向。
3. 3 值班人員在值班期間須密切關注所管設備的運行情況,按規定做好有關記錄,按時巡查,及時發現事故隱患。
3. 4 如出現設備故障,而當班人員不能處理,應按報告制度及時向上級報告。
3. 5 值班人員接到管理處報修通知后,應及時前往維修,在完成維修工作后及時將維修情況反饋給有關部門。
3. 6維修主管負責值班人員安排,原則上為輪班制,維修人員必須按值班表規定進行值班,如需調班,必須報維修主管的同意。
在就餐時間,必須將值班室電話轉接到移動電話,外出處理報修,必須在指向牌上注明時間、地點等。
3. 7值班人員于值班時間內嚴禁睡覺和打盹。
3. 8 值班人員不得在值班時間內進行與工作無關的事情3.9值班時間當天白班下班至次日8:00,其中每天晚上9:30前必須在維修辦公室值班,9:30以后可在值班室休息,但必須保證通訊暢通,晚間突發事件必須及時處理。
公司按每天十五元發放值班費,不考慮調休。
3. 10后勤服務處值班維修人員晚間9:30后允許在生活區宿舍休息,但必須保證通訊暢通,能及時處理突發事件。
3. 11城市花園、正元、寧安不設維修值班,但必須指定維修人員保證通訊暢通,發生突發事件半小時內趕到現場及時處理。
公司按每月每處五十元發放值班費。
3. 12接聽值班電話注意事項3.12.1禮貌相待。
不論打進、接入,應主動說'您好!歡迎致電納德物業____管理處,如對方未通報,應客氣詢問清楚,并做好相關記錄。
3. 12.2使用語言文明,切忌粗聲粗氣。
3. 12.3對重要或較長的電話內容,可請對方復述一遍。
3. 12.4對要求打公司領導的電話,首先問清對方的單位名稱、職務、姓名,然后婉轉回答'請您稍等,我給您找一下'之類的話再處置。
3. 12.5對打聽事情、咨詢等要態度和藹、禮貌對待、恰到好處地回答。
四、相關文件和記錄《工程維修手冊》《值班記錄表》物業管理有限公司工程維修部二○年八月三十日
第9篇 項目部機械維修保養制度
一、施工機械設備的操作人員必須身體健康,并按規定經過安全技術培訓,取得操作證后,方可獨立操作。
二、施工機械操作人員和配合工作人員,都必須按規定穿戴勞動保護用品,長發不得外露。高處作業必須掛好安全帶,不得穿硬底鞋或拖鞋。嚴禁從高處投擲物件。
三、進場施工機械設備安裝后必須按規定進行驗收,合格方可使用,做好驗收記錄,驗收人員履行簽字手續。
四、施工機械設備應按其技術性能的要求正確使用。缺少安全裝置或安全裝置已失效的施工機械設備不得使用。嚴禁使用倒順開關控制設備。
五、操作人員應熟悉作業環境和施工條件,聽從指揮,遵守現場安全規則。當使用施工機械設備與安全發生矛盾時,必須服從安全的要求。
六、嚴禁拆除施工機械設備的自動控制機構、各種限位器等安全裝置及監測、指示、儀表、警報等自動報警、信號裝置。其調試和故障的排除應由專業人員負責進行。 中小型建筑機械安裝就位后,使用之前必須經過驗收。
第10篇 物業項目維修水電工崗位職責制度
物業項目維修水電工崗位職責
1 負責轄區生活用水、消防用水、公共用水設施設備的維修保養工作。
2 熱情為業主提供周到服務,隨叫隨到,隨報即修。
3 按規定進行各類水暖氣等系統的檢查巡視工作,發現問題及時處理,保質保量完成各類給排水等維修任務。
4 負責水系統的設備運行正常,做到機房無積水,無雜物堆放,設備無灰塵、無銹跡。
5 做好轄區日常巡檢、維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現象,保證維修工作質量,工完場地清。
6 按季度、年度工作計劃要求,執行規范維修保養。
7 修舊利廢、勵行節約,做到維修不浪費材料,降低維修成本。
8 完成上級交給的其它工作任務。
第11篇 z物業項目管理處維修值班制度
物業項目管理處維修值班制度
一.目的
為了保證各管理處設施設備安全運行,解決業主報修,特制訂本制度。
二.適用范圍
公司各管理處
三.管理要點和內容
3.1值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能,有處理突發故障的能力并持有效上崗證書。
3.2 值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交代離崗時間及去向。
3.3 值班人員在值班期間須密切關注所管設備的運行情況,按規定做好有關記錄,按時巡查,及時發現事故隱患。
3.4 如出現設備故障,而當班人員不能處理,應按報告制度及時向上級報告。
3.5 值班人員接到管理處報修通知后,應及時前往維修,在完成維修工作后及時將維修情況反饋給有關部門。
3.6維修主管負責值班人員安排,原則上為輪班制,維修人員必須按值班表規定進行值班,如需調班,必須報維修主管的同意。在就餐時間,必須將值班室電話轉接到移動電話,外出處理報修,必須在指向牌上注明時間、地點等。
3.7值班人員于值班時間內嚴禁睡覺和打盹。
3.8 值班人員不得在值班時間內進行與工作無關的事情
3.9值班時間當天白班下班至次日8:00,其中每天晚上9:30前必須在維修辦公室值班,9:30以后可在值班室休息,但必須保證通訊暢通,晚間突發事件必須及時處理。公司按每天十五元發放值班費,不考慮調休。
3.10后勤服務處值班維修人員晚間9:30后允許在生活區宿舍休息,但必須保證通訊暢通,能及時處理突發事件。
3.11城市花園、正元、寧安不設維修值班,但必須指定維修人員保證通訊暢通,發生突發事件半小時內趕到現場及時處理。公司按每月每處五十元發放值班費。
3.12接聽值班電話注意事項
3.12.1禮貌相待。不論打進、接入,應主動說'您好!歡迎致電納德物業××管理處,如對方未通報,應客氣詢問清楚,并做好相關記錄。
3.12.2使用語言文明,切忌粗聲粗氣。
3.12.3對重要或較長的電話內容,可請對方復述一遍。
3.12.4對要求打公司領導的電話,首先問清對方的單位名稱、職務、姓名,然后婉轉回答'請您稍等,我給您找一下'之類的話再處置。
3.12.5對打聽事情、咨詢等要態度和藹、禮貌對待、恰到好處地回答。
四、相關文件和記錄
《工程維修手冊》
《值班記錄表》
z物業管理有限公司
工程維修部
二○**年八月三十日
第12篇 物業項目房屋本體維修基金管理制度
物業項目房屋本體維修基金管理制度
一、嚴格執行常州市房管局、常州市財政局常房發[2001]7號和常財基[2001]1號以及常房發[2001]9號等有關文件規定,做好房屋本體維修基金(以下簡稱本體基金)的代收代交和續籌管理工作。
二、公司各項目管理處/服務中心在辦理業主入伙手續時,必須嚴格按照規定(每平方米建筑面積35元)向業主足額收取本體基金,并開具本體基金專用發票;未交清本體基金的業主一律不得交房。
三、項目管理處/服務中心向業主收取的本體基金,無論總額多少,都必須于五個工作日內如數交到公司財務部。
四、公司財務部在匯總各項目管理處/服務中心收取的本體基金后,應嚴格按照市房管局《關于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規定,于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業管理中心。
五、當維修基金余額不足應歸集基金總額的30% 時,公司各項目管理處/服務中心應積極配合所在區房管局和業主委員會及時進行續籌。
六、本體基金的使用應按照市人民政府常政發[2002]28號以及市房管局常房發[2003]83號文件規定。在接受業主委委托的前提下,制訂維修工程預算書,向市基金中心申請用款,與有資質房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實施維修工程,并參與工程驗收。
