第1篇 z物業管理有限公司企業文化
服務宗旨:為人民服務
經營理念:大眾事業、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質量方針:以客為尊、優質服務、以人為本、和諧發展、博愛包容、務實創新
同仁共勉十條:
團體以和睦為興盛
精進以持恒為準則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學問以勤習為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預立而不勞
接物以謹慎為根本
第2篇 物業管理處經理崗位責任制
管理處實行在公司領導下的經理負責制,管理處經理帶領管理處全體人員,按照《條例》、《委托管理合同》及公司各項規章制度,對住宅區實施專業化、一體化管理,接受管委會、業主、住戶和有關業務部門的監督,實現各項管理指標。
一、認真執行物業管理法規和公司有關規章制度,在實踐中不斷提高自身的業務素質和領導工作能力。
二、不斷建立和完善科學的運作、監督和考核體系,確保政令暢通,信息反饋流暢,管理工作高效。
三、負責管理處日常管理經費的收支審批工作,控制成本,制定并落實多種經營措施,完成公司下達的年度經營指標任務。
四、負責組織與住戶溝通,及時認真的處理與顧客的關系,解決顧客提出的合理要求,采納合理化建議。
五、負責組織、協調員工工作安排,負責管理處員工工作效績考評。
六、負責審批《物資申請單》,控制部門的物資采購程序。
七、負責維修班組、指揮中心及安全管理班組的業務指導及日常管理工作,提高工作效率。
八、負責對外協調相關單位、部門的公共關系,確保各項工作的順利開展。
九、負責簽訂管理處的b類合同,分承包合同及長期家庭服務協議,并監督合同實施。
十、負責審批員工培訓計劃、考核、調薪及獎懲計劃,落實每半年對專業技術及管理人員的考核,每季度對員工的考核。
十一、負責小區內商鋪的規劃及管理工作。
十二、負責組織管理處的各項工作檢查,通過檢查、考核,加強部門及責任人的工作責任感,樹立爭一流工作成績的榮譽感,督導各項管理服務工作的有效落實。
十三、組織每周管理處工作例會、及時了解人員狀b級態,工作難點、處理信息;檢查、總結和布置工作。
十四、堅持每天巡視住宅區二遍,有效制止違章,現場督導各崗位工作。
十五、組織定期檢查消防設施、防盜設施和機電設備,確保其隨時處于完好的狀態。
十六、負責公共設施大、中修計劃及年檢計劃的審核,把住現場質量控制和竣工驗收質量關。
十七、每周六制度《周工作情況報表》報公司,每月1日審批《月工作計劃表》并報公司。
十八、制定b級夜間查崗計劃,指定夜間查崗人員并監督查崗情況。
十九、自覺接受業主管委會和業主、住戶的民主監督,采納合理化建設,為顧客提供完善的服務。
二十、關心員工生活,為員工解決實際困難,安排與落實員工的業余文化生活及體育活動,增強集體凝聚力。
第3篇 物業管理公司內部溝通信息交流程序
1.0目的:
建立各部門及職員與領導之間的溝通渠道,并形成制度,加強信息交流。
2.0適用范圍:
公司內部溝通與信息交流。
3.0職責
3.1綜合事務部負責公司通知制度、例會制度的管理與實施;
3.2綜合事務部負責職員提議及申訴制度的管理、實施。
3.3各部門負責人負責本部門通知制度、例會制度及職員提議及申訴制度的管理;
4.0程序
4.1例會制度
4.1.1總經理組織各部門負責人于每周一召開例會,對上周工作進行總結,對本周工作予以布署。
4.1.2各部門在公司例會召開前自行召開本部門工作例會,對本部門本周的工作進行總結,下周工作進行布置。
4.1.3公司例會由綜合事務部負責形成會議記錄,保存期限為一年。
4.1.4各部門例會由部門負責人指定人員做會議記錄,保存期限為一年。
4.2通知制度
4.2.1通知的形式有電話和書面等形式。
4.2.2客戶服務中心發布的書面通知,落款處應加蓋客戶服務部章。
4.2.3公司發布的書面通知,落款處應加蓋公司章。
4.2.4綜合事務部和客戶服務中心對通知的原件存檔,保存期限為一年。
4.3職員提議及申訴制度
4.3.1當事人填寫《職員提議、申訴表》,把該單提交其直接上級。
4.3.2當事人的直接上級受理后須在一周內給予明確回復。
4.3.3若超過一周未予回復的或當事人對處理結果有異議的,當事人可直接向綜合事務部提交《職員提議、申訴表》。
4.3.4綜合事務部受理后于一周內做出處理。
4.3.5各相關部門對以上記錄予以存檔。
5.0支持性工具
《職員提議、申訴表》
《會議記錄》
編制:審核:批準:日期:
第4篇 某物業部檔案管理作業程序
物業部檔案管理標準作業程序
一、目的
規范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業部各類檔案的管理。
三、職責
1、總經理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經理監督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業部編號:
①物業部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①行政人事部 編號為:*z;
②財務部 編號為:cw;
③服務處 編號為:fw;
④機電處 編號為:jd;
⑤安全處 編號為:aq;
(3)年份編號:引用年份序號-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯數字取3位有效數字-001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
②物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
2、檔案的分類
(1)區分全宗,按物業管理的組織機構劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務類;
③公共事務類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機電維修類;
⑦經營類;
⑧品質類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規律出發,符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯系,它應具有思想性、科學性、排它性和縮縮性。根據物業管理的物性,我們采用組織機構--問題分類法,如:
收文類
發文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發文類
報表類
② 財務部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發文類
業主檔案類
③ 公共事務部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務與多種經營類
計劃總結類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據檔案(或文件夾)的規格準備相應的檔案標準貼紙;
②在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:
--物業行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業財務部報表:※※※-cw-報表;
--物業部服務處業主檔案:
※※※-※※※-fw-業主檔案。
③將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾內)。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數、發文單位、發文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負責人應依據部門工作情況及其部門有關標準作業程序,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復技術,延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責任部門:
①財務部保管財務檔案;
②行政部、人事部保管公司對內、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質部保管iso9000質量體系文件、資料、質量記錄和員工績效考評檔案;
④經營部保管分供方評審、物業租憑和多種經營資料;
⑤物業部服務處保管管理處工程圖紙、合同、收發文、業主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務多種經營記錄及計劃、總結及物業部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應案卷并統一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業主檔案、公司重大經營、管理、決策、形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機密檔案包括:iso9000質量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結和其他屬機密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權限
(1)總經理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經理(總經理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負責人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據審批查閱有關檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復制
(1)查閱/借閱/復制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權限內(經授權/審批)的按正常手續辦理;
②權限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復制審批單》給查閱人辦理審批手續:
③屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬管理處的檔案,由管理處經理審批;屬公司的檔案,由總經理審批;財務類的檔案也應由總經理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復制檔案的,絕密檔案報總經理審批;機密檔案由人事部負責人審批;普通檔案由部門負責人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據檔案的保管期限(詳見各部門標準作業規程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經理審核。
(2)行政部、人事部經理審核無誤后報總經理審批。
(3)總經理審批同意后由行政部、人事部經理指定3名監銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關支持文件
1、《文書管理標準作業程序》
第5篇 廈門市物業管理企業資質申報需提交資料
一、 向廈門市物業管理協會提出申請物業管理企業經營資質的報告;
二、 填報《廈門市物業管理企業資質申報表》;
三、 附下列文件:
1、企業經營負責人姓名及其學歷、職稱證書;
2、公司章程(加蓋公章);
3、工商營業執照有效復印件;
4、驗資證明(注冊資金50萬元以上);
5、經營辦公場所證明;
6、物業管理委托合同;
7、具有專業職稱管理人員的資格證書(含物業管理從業人員崗位證書)原件及復印件。
具體要求:
(1)企業負責人取得建設部物業管理企業經理崗位證書;
(2)企業專職專業管理人員全部取得從業人員崗位證書(最低不少于5人);
(3)企業要具有工程、經濟等中級以上職稱的人員不少于5人;
(4)中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復印件,并要簽定勞動合同;
(5)企業經理必須有大專學歷,二年以上物業管理經驗;
(6)送驗時必須提供證書原件,并附復印件(加蓋公章)
申報材料要真實,企業從業人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員,
不得借用各種證書,一經查明將不予辦理企業資質;
四、手續齊全后由物業管理協會派專家到現場勘察,符合條件的物業協會于15個工作日內予以審批。
以上資料(a4紙張)一式三份送至廈門市物業管理協會
每月上旬一、三、五上為申報收件時間
聯系電話:0592-2235709
地 址:美湖路9號3樓
第6篇 s物業檔案管理培訓
物業檔案是物業形成、變遷和管理工作中的歷史記錄。因此物業檔案管理是物業管理工作的重要組成部分。
物業檔案是指關于某物業所有的包括過去和現在的一切活動中所形成的,具有參考價值,應當歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。
1、物業檔案的內容:
物業檔案的內容主要由物業設計施工圖、物業產權檔案和物業卡片三部分組成(簡稱圖、檔、卡)。此外,根據物業管理的工作需要所編制的各種帳冊和表格也屬于物業檔案資料的內容。
物業設計施工圖是一種反映物業現狀的圖紙,在物業大修或改建時,它們反映了物業的功能和結構等的變化情況,使之成為與物業的現狀相吻合的專業圖紙;是物業使用、保養、維修的重要依據。
物業管理公司可以通過圖紙了解物業的分布,占有、結構、面積、層數、建成年份以及各戶房屋與土地的權屬范圍和面積,了解物業使用、維修、改建后在結構與功能上的變化情況,為正確使用和維護物業提供了重要依據。
2、物業檔案的特點:
專業性、動態性、真實性、價值性、法律性。
3、物業管理檔案的要求:
物業檔案管理工作是一項動態性較強的管理工作,當物業的產權發生移動或房屋現狀因大修、改建等原因發生變化時,各種物業資料應及時進行變更異動,才能保證物業資料的準確、完整、真實、真正反映物業的狀況。為此,物業檔案管理要求做到規范化、科學化、經常化。具體的要求是:
(1)收集資料要全面;
(2)整理資料要規范;
(3)保管資料要科學;
(4)變更資料要及時;
(5)使用資料要得當;
(6)統計資料要準確。
4、物業檔案的收集
收集的實質就是集中,收集工作是物業檔案管理工作的起點,是一個重要環節。物業檔案收集的要求是:
(1)納入計劃、明確責任;
(2)內容要齊全、完整、準確、翔實;
(3)形式要標準規范;
(4)載體要豐富。
5、物業檔案的整理
(1)物業檔案的整理要求:
整理工作就是將處于零亂狀態和需要進一步條理化的檔案進行基本的分類、組合、排列和編目,使之系統化。
要求做到:分類科學,組卷合理,排列有序,保管期限準確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表(異動記錄)填制準確、字跡工整、圖樣清晰,載體和裝具質地優良,便于保管和利用。
(2)設備檔案管理
設備的標識、建帳和資料的管理
①設備的標識:
所有設備實現單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
②設備的建帳:
建立《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、統一編號、型號、生產廠家、技術資料、保養人等。
③設備資料的歸檔:
每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的設備檢查保養計劃表、設備檢查保養表、機電設備維修保養記錄表及說明書、合格證等。
第7篇 物業管理主管經理崗位說明書
物業管理主管、經理崗位說明
崗位職責:
1、對接物業咨詢公司籌備物業管理公司成立事宜;
2、負責物業公司總體戰略與經營計劃的制定、執行和監督工作;
3、建立和健全物業公司的管理體系與組織結構、制定及修改物業管理的職能;
4、主持公司的日常經營管理工作;
5、妥善處理一切緊急及突發事件;
6、制定物業管理預算方案,管理日常物業的服務品質、操作管理流程及適當的財務運行情況;
7、執行政府各項法規、法令及物業管理公約,與有關各部門保持良好關系。
任職資格:
1、本科或以上學歷,物業管理或行政管理等相關專業,具有物業管理中級職稱,有經理人上崗證優先;
2、有物業管理相關經驗;
3、能夠組織協調開展物業管理工作;
4、熟悉物業管理操作流程且掌握有關物業管理相關法律、法規;
5、執行力和規劃能力強,富有團隊合作及敬業精神;制定物業管理計劃并協調實施;
6、具有較強的社交網絡和能力。
第8篇 物業公司程序文件：基礎設施管理程序
物業公司程序文件:基礎設施管理程序
1、目的
加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發揮資產使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業管理有限公司對資產的管理。
3、定義
3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3.6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產管理范圍。
3.7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續,登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理
辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限
根據現行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:
資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限
資產分類資產代號明細分類
固定資產g
資產z
機械、工具、設備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設備
4、其他
運輸設備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設備t*1、對講機(套)5年
2、電話機
3、喊話器
4、其他
安防器械設備af1、車閘系統10年
2、消防系統
3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他
電腦設備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設備
娛樂設備(非電子)yl1、娛樂經營設施、5年
2、員工福利娛樂設施
其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《**物業年度固定資產盤點表》中。
5.2.2為方便公司資產的統計,總部及各管理處統一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3資產的編號規則:****(**物業公司+固定資產/資產)-**(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- ******(固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業務類型簡稱,如:物業為w;第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為z;如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:5.1條款執行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3 資產管理
5.3.1所有公司資產均由辦公室統一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發現問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5資產編號規則需統一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規程操作,并注意設備維護、保養。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產使用人離開公司時應辦理移交手續,項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.11未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4 資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:
所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:
購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3經辦公室進行審核;
5.4.2.4由財務部復核;
5.4.2.5總經理助理批復意見;
5.4.2.6總經理批準后由總辦統一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;公司需要統一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;報廢資產原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點
本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監督檢查。通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業月度盤點表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業年度資產盤點表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產轉交審批明細表》
第9篇 x居小區物業管理總體設想
桂花居小區物業管理總體設想
1、總體設計方案闡述:建業桂花居以'綠色家園'為指導思想,以'桂花居'為立意進行設計的多層住宅區,通過對小區內部環境及規劃的精心設計和布局,營造出一種回歸田園、生態健康的居住環境。建業物業愿以高品質的物業管理服務,使小區業主物業保值、增值。
2、樓盤定位和客戶需求分析:建業桂花居位于安陽市高新技術開發區,緊鄰安陽師院、安陽大學和安陽五中,周邊文化氛圍非常濃厚,地理位置非常優越,未來幾年將會成為開發區的理想居住生活區。
結合小區規劃設計優勢,小區以疊加別墅和多層住宅為主,結合安陽城市發展的優勢和我們公司國家一級物業管理資質的優勢,我們的總體方案是為桂花居業主提供高品質的物業管理服務。
3、對整體物業管理特點的分析:整潔、舒適、安全、便捷和專業的物業管理服務,是高檔住宅生活區業主的核心需求。我們公司國家一級資質企業的專業物業服務,必將滿足小區業主不斷增長的生活需求。
4、建業物業的團隊價值觀:
4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作風--追求與眾不同
4.2把質量視為生命線--獎懲嚴明的制度
4.3保持整潔的形象,在所有的人面前都保持自信--員工能力的培訓
4.4有一個清晰、簡明、符合實際的前景,并且所有的管理者都參與執行--構筑河南全省范圍內的服務網絡
4.5運用巨大的能力和才干去激發別人--管理層以身作則
4.6設立勇于進取的目標,清楚責任和義務所在--晉升和降級管道暢通
4.7將變化視為機遇,而不是威脅--機遇與挑戰并存
4.8營銷意識、學習意識和憂患意識--建立學習型組織,搭建本地最好的服務公司團隊。
我們相信,運用建業物業勇于創新和實驗的服務團隊,不斷提高員工的價值觀,建業桂花居這座富于創新的城市建筑作品才能傳達出令人難忘的居住文化。
5、服務定位:'讓業主天天滿意'是我們不變的承諾,'為業主提供安全、清潔、優美、舒適、方便的居住環境'是我們永恒的追求。為此,我們將通過系統的專業培訓,強化現場員工對業主服務的意識,做到以'服務第一,客戶至上'為宗旨,提供方便、快捷、文明的無干擾服務。采取'公司支持+現場管理'的工作方式投入嚴格的質量控制手段,保證項目的服務質量符合要求。
6、服務目標:
6.1總體目標:在物業管理合同期內,把小區管理成'安全、文明、優美、舒適'的示范小區,在小區達到硬件指標后,所有建筑物及配套設備設施完善,全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內,達到'安陽市物業管理示范小區標準',兩年內達到'河南省物業管理示范小區標準'。
6.2分項目標:
6.2.1房屋及公共配套設備設施完好率達98%以上,其中大型設備完好率99%以上,中小型設備完好率95%以上,消防水系統設備完好率達100%,其它消防器材完好率達98%,公共照明完好率95%以上;
6.2.2衛生合格率達98%,環境綠化完好率95%;
6.2.324小時電話報修服務,房屋零修、急修及時率100%;維修質量合格率達到100%;
6.2.4管理人員專業培訓合格率100%;
6.2.5業主對物業管理滿意率95%以上,年有效投訴率不超過0.2%,投訴處理率100%;
6.2.6維修服務回訪率達85%;
6.2.7管理區域內車輛停放有序,交通秩序良好;
6.2.8做好消防設施、設備的檢修保養,保證隨時啟用;
6.2.9有效投訴處理和回訪率達100%。
以上目標及服務承諾的實現有賴于對員工進行系統的培訓,主要是加強員工的服務意識、質量意識、成本意識、創新意識和服從意識,改善以往物業管理中出現的重管理、輕服務的現象。同時,加強員工的專業技能培訓,以達到良好的服務效果。
6.3管理體系和完善的監督體系的建立:
6.3.1管理體系的建立:從前期介入開始在物業管理處推行iso9001質量管理體系,在一年內建立并運行較為完善的體系。
6.3.2加強員工隊伍的培訓:為確保管理早日走上正軌,實現管理目標,公司將嚴格按照iso9001質量管理體系文件的要求,科學系統地對物業管理處所有管理人員進行全面培訓,員工上崗前培訓率達到100%,全員年培訓率達到100%,合格率達到100%。新員工未經培訓或培訓成績不合格者,不予錄用,其它培訓成績不合格的按公司有關文件處理。
6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣傳相結合的原則,確保本物業時時處于安全狀態。具體措施如下:
根據具體情況,設門崗、巡邏崗及車輛管理人員,所有公共秩序管理員均實行24小時值班制。
公共秩序管理員嚴格執行iso9001質量管理體系文件有關指導書規定,從儀容儀表、禮貌用語、值勤情況實施全方位管理。
堅持各班班長、公共秩序管理員主管及物業管理處主任逐級檢查及抽查制度,并根據檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。
加強區域內流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
建立安全責任制,并明確責任人。
6.3.4加強回訪工作和與業主及使用人之間的聯系,開展豐富多彩的宣傳活動和文化活動。
6.3.5作好各種公共關系協調工作:協調好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關系業務,隨時掌握政府有關部門的政策,法規信息,以便管理。
6.3.6在日常管理服務中,建立完善的監督機制,做到員工自檢、班長巡檢、主管及管理處主任抽檢的監督機制,做到層層有監督,樣樣有落實,以確保服務質量。
6.4尊重客戶,以客戶為關注焦點:衡量企業成功與否的最重要的標準,就是我們客戶的滿意度。尊重客戶,理解客戶、與客戶良好地溝通,視客戶為我們永遠的朋友,將客戶的投訴視為我們的禮物。
我們倡導99%客戶滿意度等于零的服務宗旨。
提供超出客戶期望的服務,建業物業品牌的附加值因公司員工優秀的表現而日益增加。
20**年,集團定位為'服務升級年',建業人'全程、全員、全心'為業主打造'尊貴、健康、和諧、成長、開放'的生活方式。
6.4.1尊貴生活方式:引領尊貴生活方式,讓居住者在服務的每一細節中都感受到來自建業社區的自信、上進、自由、悠閑,營造出一種優越、博大的社區氛圍。
6.4.2健康生活方式:'倡導富養運動,讓健康與財富同行'。旨在創造和諧健康的生活環境,
培養積極養生觀念,建立多元健康服務網絡和社區衛生服務體系,將健康文化滲透到居民生活的方方面面。
6.4.3和諧生活方式:'增進鄰里感情,構建和諧社區'。建立文明高尚的社區行為準則,培養和睦的家庭關系,增強業主的歸屬感、親情感、溫馨感,全力打造一個充滿活力和創造力、團結互助、融洽和諧 的社區環境。
6.4.4成長生活方式:'深思熟慮,細節打動消費者'。旨在思考長遠發展及消費者綜合需求,建立一個學校、家庭、社會緊密結合,將社區建設成為充滿智慧、人文、思想的高素質社區。
第10篇 物業管理師物業管理實務試題-第五章物業的承接查驗
物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業的承接查驗步驟有:(1)物業移交;(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗;(3)對查驗中發現的問題進行處理;(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。
a(1)、(2)、(3)、(4)
b(4)、(2)、(3)、(1)
c(4)、(1)、(2)、(3)
d(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是:①物業建成通過竣工綜合驗收;②物業管理企業組織人員進行承接查驗;③對查驗中發現的問題進行處理;④物業稱交。故本題選b,有關內容可參見教材第78頁。
2.以下哪項不屬于物業查驗的主要內容:
a物業資料
b居室戶門
c物業共用部位、共用設備設施
d園林綠化工程
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是:物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選b,有關內容可參見教材第79頁。
3.對新建物業承接查驗中發現的問題,不屬于一般處理程序的是()。
a收集整理存在問題
b處理方法(由建設單位提出處理方法,物業管理企業可提出相應整改意見)
c跟蹤驗證
d負責監控整改質量
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題,一般的處理程序有:收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選d,有關內容可參見教材第81頁。
4.以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。
a產權資料,竣工驗收資料
b業主資料
c設計、施工資料,物業保修和物業使用說明資料,機電設備資料
d房屋裝修資料
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在,屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選d,有關內容可參見教材第83頁。
5.物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。
a明確交接主體和次序
b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續留有余地
c確認原物業管理企業退出或留下人員名單
d對仍在保修期內的項目要多方簽字,明確保修責任
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內的項目要多方簽字;簽合同、辦手續留有余地,明確保修責任。故本題選c,有關內容可參見教材第86頁。
6.物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。
a符合承接查驗條件
b成立物業承接查驗小組
c準備資料和工具
d環境準備
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括:符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選d,有關內容可參見教材第82頁。
7.物業查驗的相關資料由()提供。
a建設單位
b施工單位
c物業管理企業
d開發商
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供,物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選a,有關內容可參見教材第80頁。
8.物業查驗的相關資料,由()進行必要的復核。
a建設單位
b施工單位
c物業管理企業
d開發商
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供,物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選a,有關內容可參見教材第80頁。
9.物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后,由()提出處理方法。
a建設單位
b施工單位
c物業管理企業
d開發商
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后,由建設單位提出處理方法”。故本題選a,有關內容可參見教材第81頁。
10.通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量,以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。
a觀感查驗
b使用查驗
c檢測查驗
d試驗查驗
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。a選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查;b選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象;c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量;d選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選c,有關內容可參見教材第80~81頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.關于物業承接查驗以下說法正確的是(&
nbsp; )。
a物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗
b物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行
c新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中
d物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中
e物業管理的承接查驗的主要方式是核對
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。b選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第78頁。
2.新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對el后影響大的工作,除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。
a計劃準備
b資料準備
c查驗的儀式策劃
d設備工具準備
e符合承接查驗條件
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括:人員準備;計劃準備;資料準備;設備、工具準備。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第78。79頁。
3.物業承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。
a觀感查驗
b使用查驗
c檢測查驗
d試驗查驗
e感覺查驗
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第80~81頁。
4.物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。
a物業資料情況
b物業共用部位、共用設施設備及管理現狀
c各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況
d物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等
e物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。e選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式,而不是查驗的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第82~83頁。
5.物業管理機構發生更迭時,新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。
a物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同
b物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同
c原物業管理企業已決定撤離
d物業服務合同約定的期限屆滿
e原物業管理企業已宣布破產
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時,新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗:①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同;②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選a、b,有關內容可參見教材第82頁。
6.以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。
a產權資料,竣工驗收資料
b業主資料
c設計、施工資料,物業保修和物業使用說明資料,機電設備資料
d房屋裝修資料
e合同協議
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”和e選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在,屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第83~84頁。
7.物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。
a明確交接主體和次序
b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續留有余地
c確認原物業管理企業退出或留下人員名單
d業主人住、房屋裝修資料
e對仍在保修期內的項目要多方簽字,明確保修責任
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內的項目要多方簽字;簽合同、辦手續留有余地,明確保修責任。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第86頁。
8.物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。
a施工單位的不規范
b給排水系統
c設計不當
d門窗、陽臺等五金件
e原材料把關不嚴
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面:設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善;氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第81頁。
9.物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。
a建設單位向物業管理企業移交
b業主大會向物業管理企業移交
c物業管理企業向業主大會或物業產權人移交
d物業管理企業向建設單位移交
e
原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況:一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后,由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時,由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第83頁。
”10.物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。
a評價物業及共用配套設施設備的使用狀況
b移交資產和費用
c業主和裝修資料
d合同協議情況
e提出遺留問題的處理方案
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面:①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價;②各類管理資產和各項費用應辦理移交;③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單;④提出遺留問題的處理方案。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第85―86頁。
三、案例題
”1.a公司建設了一座涉外商務大廈,由于當時a公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力,便招標了f公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于f公司是以低價中標,因而財務壓
力很大,在實際管理運作中經常偷工減料,對管理成本進行非正常壓縮,造成客戶大量投訴,大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同,自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄,在檢查到空調機組時,因正值冬季,環境溫度無法達到開機條件,在粗略看過機房后,接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。
春夏之交,在進行空調運行準備過程中發現,前管理公司對機組的維護保養工作做得很差,竟然在過去的一年里從未給機組加過油,有的機頭已不能啟動,需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用,而a公司則認為f公司在受委托期間未能正常履行其管理職責,造成設備受損,補償費用要扣除相當部分。這時f公司的律師出場了,手里拿著有a公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復印件向a公司提出了法律交涉。請問a公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題如何避免
【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中,各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分
析全面,考慮周期,以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道,a公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力,a公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行,如果當時不具備開機條件,則應標注存疑,而不能草率簽字。
(2)在這種情況下,a公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同,對雙方都十分重要,要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”,這時的簽字可能是“一字千金”的。
”2.說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。
【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗,前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程,后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是:
(1)移交的主體不同:新建物業承接查驗移交的主體是建設單位;物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。
(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同;物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。
3.如果你是某物業公司的高級管理人員,公司委派你參加新建物業的承接查驗工作,請說明新建物業承接查驗的內容和方式。
【答案】內容包括:①物業資料;②物業共用部位;③共用設施設備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設施。
物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。
4.你是某物業公司的工作人員,公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作,請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。
【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括:
(1)物業資料情況。
(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。
(3)各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況。
第11篇 物業管理師物業管理實務試題-第十章物業管理風險防范與緊急事件
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.以下關于風險的說法中不正確的是()。
a風險是因未來的不確定性帶來的可能損失
b風險是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性
c物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中,由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業管理企業承擔的意外損失
d物業管理的風險類型由前期物業管理的風險和日常管理的風險兩部分構成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對風險與物業管理風險概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和el常管理的風險。故本題選d,有關內容可參見教材第157頁。
2.以下關于前期物業服務合同的說法中不正確的是()。
a《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”
b前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘
c在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導萬回
d前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項a“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”’應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關內容可參見教材第158頁。
3.以下對緊急事件的性質說法不正確的是()。
a緊急事件具有偶然性
b緊急事件具有隨機性
c緊急事件具有規律性
d緊急事件具有復雜性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“緊急事件具有規律性”相矛盾。故本題選c,有關內容可參見教材第162頁。
4.關于燃氣泄漏處理措施不正確的是()。
a抵達現場發現氣體泄漏后立即用手機報警
b立即打開門窗、關閉燃氣閥門
c情況嚴重時,應及時疏散人員
d如發現有受傷或不適者,應立即通知醫療急救單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對處理燃氣泄漏事件的掌握程度。當發生燃氣泄漏后要立即通知燃氣公司,但是不能在現場用手機報警,應為在泄漏現場使用手機可能會引起爆炸。故本題選a,有關內容可參見教材第164頁。
5.關于物業違規裝飾裝修帶來的風險,以下哪一說法是不正確的()。
a會造成物業共用部位損壞
b會降低物業管理的運行、維修和維護成本
c會使物業管理企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任
d會帶來安全隱患和鄰里糾紛
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理的風險的掌握程度。選項b“會降低物業管理的運行、維修和維護成本”應為“會增加物業管理的運行、維修和維護成本”。故本題選b,有關內容可參見教材第159頁。
6.物業管理風險按類型分類不包括()風險
a早期介入
b前期物業管理
c日常管理
d能源調價
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。故本題選d。有關內容可參見教材第157頁。
7.發生電梯故障的處理程序有:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協助。正確的處理程序是()。
a①②③④⑤
b②⑤①③④
c①②⑤⑧④
d②①⑤③④
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③留意被i~1)k
員情況,必要消防人員協助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細記錄備案。故本題選c,有關內容可參見教材第164頁。
8.下列不屬于緊急事件的是()。
a火警
b噪音侵擾
c高空墜物
d投訴
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風襲擊等。故本題選d,有關內容可參見教材第163頁。
9.下列不屬于緊急事件事先準備工作的是()。
a成立緊急事件處理小組
b制定緊急事件備選方案
c制定緊急事件的溝通計劃
d負責人迅速趕到現場協調指揮
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實現準備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計劃。選項d“負責人迅速趕到現場協調指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關內容可參見教材第163頁。
10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(
)。
a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施
b利用現有的設備工具,排除積水,清理現場
c對現場拍照
d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對浸水、漏水處理的掌握程度。當發生浸水、漏水事件時,應:①檢查漏水的準確位置及所屬水質,設法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關部門采取緊急措施;③利用現有的設備工具,排除積水,清理現場;④對現場拍照作為存檔及申報保險理賠證明。故本題選d,有關內容可參見教材第165~166頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業早期介入的風險包括以下哪幾個方面()。
a項目接管的不確定性帶來的風險
b法律概念不清導致的風險
c合同執行的風險
d管理項目外包存在的風險
e專業服務咨詢的風險
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險內容的掌握程度。早期介入的風險包括:項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。選項b“法律概念不清導致的風險”和選項d“管理項目外包存在的風險”是日常物業管理的風險;選項c“合同執行的風險”是前期物業管理的風險。故本題選a、e,有關內容可參見教材第157―160頁。
2.合同風險具體包括以下哪幾個方面()。
a合同期限的風險
b合同訂立的風險
c合同仲裁的風險
d合同違約的風險
e合同執行的風險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對合同風險的掌握程度。合同風險具體包括三個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第158頁。
3.物業使用帶來的風險包括以下哪些方面()。
a高空拋物
b維修和維護成本
c堵塞消防通道
d損壞共用設施設備和場地
e改變物業使用功能
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業使用帶來的風險包括對物業使用出現不當行為和不當使用的情況,如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等;還包括業主(或物業使用人)因物業的“瑕疵或當事人疏忽”而發生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第159頁。
4.緊急事件處理小組應由哪些人員組成()。
a高層決策者
b各部門領導
c法律顧問
d公共部門、質量管理部門、技術部門領導
e普通管理人員
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應由企業的高層決策者,公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第163頁。
5.以下哪些屬于物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件()。
a火警和電梯故障
b噪聲侵擾和電力故障
c鄰里糾紛和寵物傷人
d浸水漏水和高空墜物
e刑事案件和臺風
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第163頁。
6.以下關于前期物業服務合同的說法中正確的是()。
a《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與
物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”
b前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘
c在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導面
d前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂
e前期物業服務合同是附解除條件的合同
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項a“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止…應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第158頁。
7.前期物業管理的合同風險包括()。
a合同期限
b合同訂立的風險
c法律概念不清導致的風險
d物業違規裝飾裝修帶來的風險
e合同執行的風險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險和日常物業管理風險的掌握程度。合同風險具體包括3個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。選項c“法律概念不清導致的風險”和選項d“物業違規裝飾裝修帶來的風險”屬于日常物業管理的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第158頁。
8.業主使用物業、接受服務中的風險包括()。
a合同期限
b物業使用帶來的風險
c管理費收繳風險
d物業違規裝飾裝修帶來的風險
e高空拋物和改變物業使用功能的風險
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。選項a“合同期限”屬于前期物業管理的風險;選項c“管理費收繳
風險”屬于日常物業管理的風險中日常運作過程中的風險,而不是“業主使用物業、接受服務中的風險”。故本題選b、d、e,有關內容可參見教材第159頁。
9.物業日常運作過程中的風險包括()。
a替公共事業費用代收代繳存在的風險
b管理項目外包存在的風險
c合同訂立的風險
d合i司執行的風險
e管理費收繳風險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業日常運作過程中的風險包括:管理費收繳風險、替公共事業費用代收代繳存在的風險、管理項目外包存在的風險、物業管理員工
服務存在的風險和公共媒體在宣傳報道中的輿論風險。選項c“合同訂立的風險”和選項d“合同執行的風險”屬于前期物業管理的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第159頁。
10.物業管理企業的風險防范可從以下幾個方面進行()。
a學法、懂法和守法
b抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實
c妥善處理物業管理活動相關主體間的關系
d提高研究、控制和防范的能力
e提高管理費的收取能力
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險防范措施的掌握程度。物業管理風險防范措施有6個方面:①學法、懂法和守法;②抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實;③妥善處理物業管理活
動相關主體間的關系;④重視企業宣傳,建立輿論平臺;⑤引入風險分擔機制;⑥提高管理費的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第160~161頁。
11.緊急事件有以下哪些性質()。
a極大的偶然性
b復雜性
c事先預知性
d隨機性
e規律性
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“事先預知性”和選項e“規律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第162頁。
12.緊急事件的處理過程分為()階段。
a成立緊急事件處理小組
b制訂緊急事件備選方案
c制訂緊急事件溝通計劃
d制定專人向外界發布信息
e對事件責任人進行處理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個階段。選項a“成立緊急事件處理小組”j選項b“制訂緊急事件備選方案”、選項c“制
訂緊急事件溝通計劃”均屬于事先準備的內容;選項d“制定專人向外界發布信息”屬于事中控制的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第163頁。
13.火警的處理處理步驟有()。
a了解和確認起火的位置、范圍和程度
b組織義務消防隊全力撲救
c向公安消防機關報警
d清理通道,準備迎接消防車入場
e立即組織現場人員疏散
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對火警處理過程的掌握程度。選項b“組織義務消防隊全力撲救”應為“組織義務消防隊,在不危及人身安全的情況下搶救物資”。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第163~164頁。
14.處理緊急事件的基本要求是()。
a成立緊急事件處理小組
b應主動出擊,直面矛盾及時處理
c根據變化有針對性提出有效的處理措施和方法
d緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部
門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加
e控制事態惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時間內恢復正常
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對處理緊急事件的要求的掌握程度。選項a“成立緊急事件處理小組”和選項d“緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準備”的內容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第162~163頁。
三、案例題
“1.某寫字樓由a物業管理公司提供物業管理服務。寫字樓為業主提供中央空調冷卻水,接vi至業主房屋內,房屋內的空調設備由業主自行購買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調漏水,導致隔壁房屋內進水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內進水導致c公司的部分設備和貨物被損壞,造成了一定的經濟損失。
事故發生后,a公司首先配合業主進行事故現場處理,減少損失。同時向特種設備檢測所申請鑒定事故發生的原因。鑒定結論是因b公司在安裝房屋內空調時,螺絲松脫導致冷卻水漏出。基于上述情況,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進行調解,最后簽訂了三方協議,由a公司和b公司共同對c公司的損失進行賠償。
事后a公司認為自己不應承擔責任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協議愿意承擔賠償責任,依法應作出賠償。請問在上述事件的處理過程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應注意什么
【答案】(1)當安全事故發生時,首先物業管理公司的義務是立即協助業主處理現場、減少損失,同時應申請有關部門對事故發生的原因進行鑒定,該鑒定結論將是以后認定各方責任的依據,也是法院在訴訟中認定過錯的根據。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。
(2)但當b公司與c公司協商經濟損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔了不應承擔的責任。b公司是空調設備的所有權人,是該設備的管理責任人,也是此事故的直接責任
人,對因設備造成的損失理應依法承擔賠償責任。鑒定結論已經證明責任在b公司,事實是清楚的,過錯也是明確的。因a公司對法律的模糊導致了不應有的損失。此外,a公司
應為寫字樓購買公眾
責任保險,以便于減少一旦發生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財產損失時,由公司承擔經濟賠償責任。
2.某物業管理公司職工在進行清潔內墻的施工過程中,由于升降機運動時該職工未站穩,不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫療費、誤工費、護理費、停工收人損失,造成公司損失共計人民幣3萬余元。請問根據此情況,你認為物業公司應該如何避免此類風險
【答案】(i)在日常管理和服務過程中,物業管理公司必然要聘請一定數量的員工,而這些員工在工作過程中可能發生與其所從事的工作相關的人身傷害和職業病危害的情況。依據有關法律和雇
傭合同的約定,雇主需履行相應的保障責任。所以發生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責任。作為微利經營的物業管理行業很難承擔如此大的風險,要想避免這類風險,就應購買雇主責任保險,將此類風險轉嫁于保險公司。
(2)物業公司還應加強安全管理方面的培訓和安全操作培訓。購買保險,雖然能轉嫁風險,但傷者的痛苦和給公司的負面影響是無從轉嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。
3.李小姐住在某小區五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發現天花板開始滴水,而且墻壁也出現滲水,意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業管理公
司反映情況。但該物業管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監督下,物業公司強行進入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。
但是事情遠遠沒有結束,五樓的李小姐責怪物業管理公司處理不及時,造成她家受到財產損失,六樓的王先生則埋怨物業公司未經他的許可擅自進入他的房屋,物業公司夾在中間,顯得左右為難。
請問在上述案例中,你認為物業公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強行進入王先生家,給其造成的損失誰承擔給出你對物業公司在善后處理方面的意見。
【答案】(1)在一般情況下,物業公司確實無權強行進入業主房屋,但如發生危急情況,為維護更大的利益或防止損失擴大,物業公司可以實施緊急避險行為。本案中,王先生家的漏水事實已經
存在,也造成了李小姐家的財產損失,為了避免李小姐家損失的進一步擴大,物業管理公司可以采取撬門或其他方法進入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險的構成要件的。同時,物業公司應及時與王先生取得聯系,告知情況。物業公司在有權利也有能力控制危險、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。
(2)根據《民法通則》等的相關規定,如果六樓漏水是人為原因導致,則由責任人負責賠償;如果是自然原因導致,則李小姐作為緊急避險行為的受益人,應當對王先生的損失適當賠償。同樣,
王先生自家的損失因為撬門減少了,李先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔撬門的損失。
(3)在善后處理上物業公司應當注意的是:一、應當盡可能及時地把實際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進入王先生家后要注意加強對其家庭財產的保管,避免財產損失。
4.你是某物業公司的管理人員,公司委派你制定物業管理風險防范措施,請說明在制定物業管理風險防范措施時應把握的主要內容是什么
【答案】(1)物業管理企業要學法、懂法和守法,物業管理相關合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務的約定應盡可能詳盡,避免歧義。
(2)物業管理企業要抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實,建立健全并嚴格執行物業管理企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制,不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防范意識。
(3)妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。
5.作為物業公司的管理人員,你認為緊急事件的處理要求是什么
【答案】(1)盡可能努力控制事態的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時間內恢復正常。
(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態度來對待,應主動出擊,直面矛盾,及時處理。
(3)隨事件的不斷發展、變化,對原訂的預防措施和應對方案要能靈活運用,要能隨各種環境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。
(4)緊急事件發生后應由一名管理人員做好統一的現場指揮,安排調度,以免出現“多頭領導”,造成混亂。
(5)處理緊急事件應以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。
6.你是某物業公司的管理人員,負責安全管理工作,請說明發生火警時的應對措施是什么
【答案】應對措施如下:
(1)了解和確認起火位置、范圍和程度。
(2)向公安消防機關報警。
(3)清理通道,準備迎接消防車人場。
(4)立即組織現場人員疏散。在不危及人身安全的情況下搶救物資。
(5)組織義務消防隊。在保證安全的前提下接近火場,用適當的消防器材控制火勢。
第12篇 物業財務管理部職能范本
物業財務管理部職能
(1)協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
(2)建立財務管理體系,做好管理公司的經濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。
(6)按員工工資表發放員工工資。
(7)小量現金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業管理部轉發的業主投訴的處理,及滿足業主其他有關的服務要求。
(9)總經理指派的其他工作。
